Yazarlar: Olcayto DO\u011eAN\u00c7EL\u0130K, MBA \u2013 Ay\u00e7a EK\u015e\u0130\u2013 Bolay\u0131r & Do\u011fan\u00e7elik Avukatl\u0131k B\u00fcrosu<\/p>\n
1 Temmuz 2012 y\u0131l\u0131nda y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nda (TBK) yer alan ve kirac\u0131n\u0131n T\u00fcrk Ticaret Kanunu (TTK) h\u00fck\u00fcmleri gere\u011fince tacir say\u0131lan ki\u015filerden ya da \u00f6zel hukuk veya kamu hukuku t\u00fczel ki\u015filerinden oldu\u011fu ve kiralanan yerin i\u015fyeri oldu\u011fu kira ili\u015fkileri (Ticari Kira ili\u015fkileri) bak\u0131m\u0131ndan baz\u0131 h\u00fck\u00fcmlerin y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc 31.03.2011 tarihli ve 6217 Say\u0131l\u0131 Yarg\u0131 Hizmetlerinin H\u0131zland\u0131r\u0131lmas\u0131 Amac\u0131yla Baz\u0131 Kanunlarda De\u011fi\u015fiklik Yap\u0131lmas\u0131na Dair Kanunun Ge\u00e7ici 2. Maddesi ile 5 y\u0131l ertelenmi\u015ftir. \u00a0Daha sonra, 12.07.2012 tarih ve 28351 say\u0131l\u0131 Resmi Gazete\u2019de yay\u0131mlanan 6353 Say\u0131l\u0131 Baz\u0131 Kanun ve Kanun H\u00fckm\u00fcnde Kararnamelerde De\u011fi\u015fiklik Yap\u0131lmas\u0131na Dair Kanun\u2019un 53. maddesi ile bahsedilen Ge\u00e7ici 2. Madde de\u011fi\u015ftirilerek, bu erteleme s\u00fcresi toplamda 8 y\u0131la \u00e7\u0131kart\u0131larak bu maddelerin y\u00fcr\u00fcrl\u00fck tarihi 1 Temmuz 2020 olarak belirlenmi\u015ftir. Ertelemeye ili\u015fkin s\u00f6z konusu madde \u015fu \u015fekildedir: \u201cKirac\u0131n\u0131n T\u00fcrk Ticaret Kanunu\u2019nda tacir olarak say\u0131lan ki\u015filer ile \u00f6zel hukuk ve kamu hukuku t\u00fczel ki\u015fileri oldu\u011fu i\u015fyeri kiralar\u0131nda, 11\/1\/2011 tarihli ve 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1\/7\/2012 tarihinden itibaren 8 y\u0131l s\u00fcreyle uygulanmaz. Bu halde, kira s\u00f6zle\u015fmelerinde bu maddelerde belirtilmi\u015f olan konulara ili\u015fkin olarak s\u00f6zle\u015fme serbestisi gere\u011fi kira s\u00f6zle\u015fmesi h\u00fck\u00fcmleri tatbik olunur. Kira s\u00f6zle\u015fmelerinde h\u00fck\u00fcm olmayan hallerde m\u00fclga Bor\u00e7lar Kanunu h\u00fck\u00fcmleri uygulan\u0131r.\u201d<\/em> \u00a0Bahse konu erteleme s\u00fcresinin dolmas\u0131yla ticari kira ili\u015fkilerine konu s\u00f6zle\u015fmelerin taraf\u0131 olan AVM y\u00f6netimleri, KOB\u0130ler, \u015firket, t\u00fcccar ve esnaflar i\u00e7in s\u00f6z konusu de\u011fi\u015fiklikler b\u00fcy\u00fck \u00f6nem arz etmektedir.<\/p>\n TBK\u2019da kiraya veren ki\u015finin s\u00f6zle\u015fme \u015fartlar\u0131n\u0131 belirlemekte pazarl\u0131k g\u00fcc\u00fcne sahip ve dolay\u0131s\u0131yla avantajl\u0131 oldu\u011fu fikrinden hareketle kirac\u0131y\u0131 koruyucu birtak\u0131m nispi emredici h\u00fck\u00fcmler \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. B\u00f6ylece kirac\u0131n\u0131n durumunun taraflar aras\u0131ndaki g\u00fc\u00e7 dengesizli\u011fi sonucunda a\u011f\u0131rla\u015ft\u0131r\u0131lmas\u0131n\u0131n \u00f6nlenmesi ama\u00e7lanm\u0131\u015ft\u0131r. Bununla birlikte kirac\u0131n\u0131n tacir ve hukuki ili\u015fki temelinin i\u015fyeri kiras\u0131 oldu\u011fu durumlarda kirac\u0131n\u0131n hukuki himayeye ihtiya\u00e7 duyaca\u011f\u0131n\u0131 s\u00f6ylemek g\u00fc\u00e7t\u00fcr. Bu sebeple kanun koyucu kirac\u0131n\u0131n tacir s\u0131fat\u0131n\u0131 ta\u015f\u0131d\u0131\u011f\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda kirac\u0131y\u0131 koruma amac\u0131 g\u00fcden baz\u0131 maddelerin y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesini ertelemeyi tercih etmi\u015ftir. Bu kapsamda kira s\u00f6zle\u015fmelerinde kirac\u0131lar\u0131 farkl\u0131 a\u00e7\u0131lardan koruyan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, ve 354. maddelerden olu\u015fan dokuz kanun maddesinin y\u00fcr\u00fcrl\u00fck tarihi sadece ticari kira ili\u015fkileriyle s\u0131n\u0131rl\u0131 olmak \u00fczere 1 Temmuz 2020\u2019ye ertelenmi\u015ftir. Belirtilen erteleme s\u00fcresinin dolmas\u0131 ve bu s\u00fcre sonunda halihaz\u0131rda ertelemeye ili\u015fkin yeni bir d\u00fczenleme yap\u0131lmamas\u0131 hasebiyle ticari kira ili\u015fkilerinde de uygulanmaya ba\u015flanacak ilgili maddeler ve bu maddelere ili\u015fkin hukuki de\u011ferlendirmelere a\u015fa\u011f\u0131da yer verilmi\u015ftir.<\/p>\n MADDE 323: <\/strong>Kirac\u0131, kiraya verenin yaz\u0131l\u0131 r\u0131zas\u0131n\u0131 almad\u0131k\u00e7a, kira ili\u015fkisini ba\u015fkas\u0131na devredemez. Kiraya veren, i\u015fyeri kiralar\u0131nda hakl\u0131 sebep olmad\u0131k\u00e7a bu r\u0131zay\u0131 vermekten ka\u00e7\u0131namaz. <\/em><\/p>\n Kiraya verenin yaz\u0131l\u0131 r\u0131zas\u0131yla kira ili\u015fkisi kendisine devredilen ki\u015fi, kira s\u00f6zle\u015fmesinde kirac\u0131n\u0131n yerine ge\u00e7er ve devreden kirac\u0131, kiraya verene kar\u015f\u0131 bor\u00e7lar\u0131ndan kurtulur.<\/em><\/p>\n \u0130\u015fyeri kiralar\u0131nda devreden kirac\u0131, kira s\u00f6zle\u015fmesinin bitimine kadar ve en fazla iki y\u0131l s\u00fcreyle devralanla birlikte m\u00fcteselsilen sorumlu olur.<\/em><\/p>\n Kira ili\u015fkisinin devri 818 say\u0131l\u0131 m\u00fclga Bor\u00e7lar Kanunu’nda (eBK), TBK’da oldu\u011fu gibi kiraya verenin onay\u0131na tabidir; fakat TBK m. 323\u2019\u00fcn y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesi ile kiraya verenin hakl\u0131 bir neden olmaks\u0131z\u0131n s\u00f6zle\u015fmenin devrine onay vermekten ka\u00e7\u0131namamas\u0131 durumu s\u00f6z konusu olacakt\u0131r. Dolay\u0131s\u0131yla devir bak\u0131m\u0131ndan kiraya veren aleyhine bir durum s\u00f6z konusudur ve kirac\u0131ya kira s\u00f6zle\u015fmesini ve kiralanan\u0131 devir hakk\u0131 tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n MADDE 325:<\/strong> Kirac\u0131, s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresine veya fesih d\u00f6nemine uymaks\u0131z\u0131n kiralanan\u0131 geri verdi\u011fi takdirde, kira s\u00f6zle\u015fmesinden do\u011fan bor\u00e7lar\u0131, kiralanan\u0131n benzer ko\u015fullarla kiraya verilebilece\u011fi makul bir s\u00fcre i\u00e7in devam eder. Kirac\u0131n\u0131n bu s\u00fcrenin ge\u00e7mesinden \u00f6nce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, \u00f6deme g\u00fcc\u00fcne sahip ve kira ili\u015fkisini devralmaya haz\u0131r yeni bir kirac\u0131 bulmas\u0131 h\u00e2linde, kirac\u0131n\u0131n kira s\u00f6zle\u015fmesinden do\u011fan bor\u00e7lar\u0131 sona erer. <\/em><\/p>\n Kiraya veren, yapmaktan kurtuldu\u011fu giderler ile kiralanan\u0131 ba\u015fka bi\u00e7imde kullanmakla elde etti\u011fi veya elde etmekten kasten ka\u00e7\u0131nd\u0131\u011f\u0131 yararlar\u0131 kira bedelinden indirmekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr.<\/em><\/p>\n TBK’n\u0131n 325. maddesi kira s\u00f6zle\u015fmesinin kirac\u0131 taraf\u0131ndan erken feshini ve bunun sonu\u00e7lar\u0131n\u0131 d\u00fczenlemektedir. \u0130lgili madde, kirac\u0131n\u0131n s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresinden \u00f6nce kira s\u00f6zle\u015fmesini tek tarafl\u0131 olarak feshetmesi durumunda, kira s\u00f6zle\u015fmesinin kiralanan\u0131n benzer ko\u015fullarla kiraya verilebilece\u011fi makul bir s\u00fcre i\u00e7in daha devam edece\u011fini belirtir. Bu madde ayr\u0131ca kirac\u0131ya, kira ili\u015fkisini devralmaya haz\u0131r ve \u00f6deme g\u00fcc\u00fcne sahip ba\u015fka bir kirac\u0131 bularak s\u00f6zle\u015fmeyi erken feshetme hakk\u0131 da tan\u0131r. Dolay\u0131s\u0131yla, bu durum da kirac\u0131n\u0131n kira s\u00f6zle\u015fmesinden do\u011fan bor\u00e7lar\u0131 sona erecektir. eBK’da, ne erken feshe ne de yeni kirac\u0131 bulmaya ili\u015fkin herhangi bir d\u00fczenleme yap\u0131lmam\u0131\u015f olmas\u0131 nedeniyle erken feshe ili\u015fkin ticari kira ili\u015fkilerinden kaynaklanan uyu\u015fmazl\u0131klar\u0131n \u00e7\u00f6z\u00fcm\u00fcnde Yarg\u0131tay i\u00e7tihad\u0131 ba\u015fl\u0131ca kaynak olarak ele al\u0131n\u0131r. Bu konuda Yarg\u0131tay, kiralanan\u0131n benzer ko\u015fullarla kiraya verilebilece\u011fi makul s\u00fcreyi \u00fc\u00e7 ay olarak kabul ediyor olsa da feshin sonu\u00e7lar\u0131ndan kurtulabilmek i\u00e7in yeni bir kirac\u0131 bulma hakk\u0131n\u0131, eBK’n\u0131n da bu konuda bir d\u00fczenleme i\u00e7ermemesi sebebiyle kabul etmemektedir. Bu sebeple belirtilen h\u00fckm\u00fcn y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesi ile ticari kira s\u00f6zle\u015fmelerinde de kirac\u0131n\u0131n kendisi yerine maddede belirtilen nitelikleri haiz yeni bir kirac\u0131 bulmak suretiyle kira s\u00f6zle\u015fmesini sona erme tarihinden daha \u00f6nceki bir tarihte sonland\u0131rmas\u0131 halinde, kira ili\u015fkisinden do\u011fan t\u00fcm y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri sona erecektir.<\/p>\n MADDE 331:<\/strong> Taraflardan her biri, kira ili\u015fkisinin devam\u0131n\u0131 kendisi i\u00e7in \u00e7ekilmez h\u00e2le getiren \u00f6nemli sebeplerin varl\u0131\u011f\u0131 durumunda, s\u00f6zle\u015fmeyi yasal fesih bildirim s\u00fcresine uyarak her zaman feshedebilir. H\u00e2kim, durum ve ko\u015fullar\u0131 g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde tutarak, ola\u011fan\u00fcst\u00fc fesih bildiriminin parasal sonu\u00e7lar\u0131n\u0131 karara ba\u011flar.<\/em><\/p>\n S\u00f6z konusu h\u00fck\u00fcm kira s\u00f6zle\u015fmesinin kurulmas\u0131ndan sonra s\u00f6zle\u015fmenin temelini olu\u015fturan \u015fartlarda \u00f6nceden \u00f6ng\u00f6r\u00fclemeyen bir de\u011fi\u015fiklik olmas\u0131 durumunda s\u00f6zle\u015fmenin devam\u0131 \u00e7ekilmez hale gelmi\u015f ise kirac\u0131ya ve kiraya verene ola\u011fan\u00fcst\u00fc fesih imk\u00e2n\u0131 vermekte, b\u00f6ylece s\u00f6zle\u015fme taraflar\u0131 s\u00f6zle\u015fmeyi erkenden sona erdirebilmektedir. Bu durumda, taraflar i\u00e7in \u00e7ekilmez hale gelen durumlar bak\u0131m\u0131ndan yasal fesih s\u00fcrelerine uyulmas\u0131 s\u00f6zle\u015fmeyi ola\u011fan\u00fcst\u00fc fesih yoluyla bitirmek konusunda \u00f6nem arz etmektedir. Bu h\u00fckm\u00fcn eBK\u2019daki kar\u015f\u0131l\u0131\u011f\u0131nda (m. 264) fesheden taraf di\u011ferine tam tazminatla y\u00fck\u00fcml\u00fc olup kira s\u00fcresinin bir y\u0131ldan fazla olmas\u0131 halinde bu tazminat bedeli alt\u0131 ayl\u0131k kira bedelinden az olamayaca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcnde bir d\u00fczenleme bulunmaktad\u0131r. TBK\u2019da ise fesih halinde h\u00fckmedilecek tazminat\u0131 belirleme yetkisinin yan\u0131 s\u0131ra mahkeme, ola\u011fan\u00fcst\u00fc fesih s\u00f6z konusu oldu\u011fu durumlarda \u00f6nemli sebebin belirlenmesinde de takdir yetkisine sahiptir. Dolay\u0131s\u0131yla, ilgili h\u00fck\u00fcm y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girene dek eBK\u2019n\u0131n 264. maddesi uygulama alan\u0131 bulmu\u015ftur.<\/p>\n MADDE 340: <\/strong>Konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda s\u00f6zle\u015fmenin kurulmas\u0131 ya da s\u00fcrd\u00fcr\u00fclmesi, kirac\u0131n\u0131n yarar\u0131 olmaks\u0131z\u0131n, kiralanan\u0131n kullan\u0131m\u0131yla do\u011frudan ili\u015fkisi olmayan bir bor\u00e7 alt\u0131na girmesine ba\u011flanm\u0131\u015fsa, kirayla ba\u011flant\u0131l\u0131 s\u00f6zle\u015fme ge\u00e7ersizdir.<\/em><\/p>\n 01.07.2020 tarihinden sonra ba\u011flant\u0131l\u0131 s\u00f6zle\u015fme yapma yasa\u011f\u0131 kapsam\u0131na giren bir s\u00f6zle\u015fmenin imzalanmas\u0131 halinde, imzalanan s\u00f6zle\u015fme, herhangi bir uyu\u015fmazl\u0131k durumunda ge\u00e7ersiz say\u0131lacak ve bunun yan\u0131nda kira s\u00f6zle\u015fmesi ayakta kalmaya devam edecektir. Ancak ba\u011flant\u0131l\u0131 s\u00f6zle\u015fme yapma yasa\u011f\u0131 hukuk sistemimize ilk defa TBK ile girmi\u015f oldu\u011fundan erteleme s\u00fcresi bitimi sonras\u0131 ortaya \u00e7\u0131kacak uygulama konusunda belirsizlik ancak erteleme s\u00fcresi bitiminde mahkemelerin verece\u011fi kararlar do\u011frultusunda giderilecektir.<\/p>\n MADDE 342: <\/strong>Konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda s\u00f6zle\u015fmeyle kirac\u0131ya g\u00fcvence verme borcu getirilmi\u015fse, bu g\u00fcvence \u00fc\u00e7 ayl\u0131k kira bedelini a\u015famaz. <\/em><\/p>\n G\u00fcvence olarak para veya k\u0131ymetli evrak verilmesi kararla\u015ft\u0131r\u0131lm\u0131\u015fsa kirac\u0131, kiraya verenin onay\u0131 olmaks\u0131z\u0131n \u00e7ekilmemek \u00fczere, paray\u0131 vadeli bir tasarruf hesab\u0131na yat\u0131r\u0131r, k\u0131ymetli evrak\u0131 ise bir bankaya depo eder. Banka, g\u00fcvenceleri ancak iki taraf\u0131n r\u0131zas\u0131yla veya icra takibinin kesinle\u015fmesiyle ya da kesinle\u015fmi\u015f mahkeme karar\u0131na dayanarak geri verebilir. <\/em><\/p>\n Kiraya veren, kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona ermesini izleyen \u00fc\u00e7 ay i\u00e7inde kirac\u0131ya kar\u015f\u0131 kira s\u00f6zle\u015fmesiyle ilgili bir dava a\u00e7t\u0131\u011f\u0131n\u0131 veya icra ya da iflas yoluyla takibe giri\u015fti\u011fini bankaya yaz\u0131l\u0131 olarak bildirmemi\u015fse banka, kirac\u0131n\u0131n istemi \u00fczerine g\u00fcvenceyi geri vermekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr.<\/em><\/p>\n Kirac\u0131n\u0131n verece\u011fi teminata ili\u015fkin k\u0131s\u0131tlama TBK ile getirilmi\u015f bir d\u00fczenlemedir. 01.07.2020 tarihine kadar kirac\u0131ya g\u00fcvence verme borcu getirilmi\u015f Ticari Kira S\u00f6zle\u015fmelerinde kirac\u0131n\u0131n \u00f6deyece\u011fi teminat tutar\u0131 s\u00f6zle\u015fme serbestisi ilkesi \u00e7er\u00e7evesinde serbest\u00e7e kararla\u015ft\u0131r\u0131labilecek olsa da bu tarihten itibaren teminat tutar\u0131 \u00fc\u00e7 ayl\u0131k kira bedelini a\u015famayacakt\u0131r. Bunun yan\u0131 s\u0131ra g\u00fcvence olarak para veya k\u0131ymetli evrak verilmesi de kararla\u015ft\u0131r\u0131labilmektedir. Bu durumda, bunlar\u0131n para veya k\u0131ymetli evrak olmas\u0131 halinde bankaya yat\u0131r\u0131lmas\u0131 zorunlu hale getirilmi\u015f, bankan\u0131n g\u00fcvenceleri geri vermesi iki taraf\u0131n r\u0131zas\u0131, icra takibinin kesinle\u015fmesi ya da kesinle\u015fmi\u015f mahkeme karar\u0131na dayan\u0131lmas\u0131 durumlar\u0131ndan birinin varl\u0131\u011f\u0131na ba\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r.<\/p>\n MADDE 343<\/strong>: Kira s\u00f6zle\u015fmelerinde kira bedelinin belirlenmesi d\u0131\u015f\u0131nda, kirac\u0131 aleyhine de\u011fi\u015fiklik yap\u0131lamaz.<\/em><\/p>\n S\u00f6z konusu h\u00fck\u00fcmde, kira bedelinin belirlenmesi d\u0131\u015f\u0131nda (01.07.2020 sonras\u0131nda T\u00dcFE dahilinde) ba\u015fkaca, aleyhe bir de\u011fi\u015fiklik yap\u0131lamayaca\u011f\u0131 belirtilmi\u015ftir. Bu madde; eBK uygulamas\u0131 ile ayn\u0131 nitelikte oldu\u011fundan h\u00fckm\u00fcn ertelenmesinin bir etkisi olmayacakt\u0131r.<\/p>\n 7.\u00a0Kira Bedelinin Belirlenmesi <\/strong><\/p>\n MADDE 344 : <\/strong>Taraflar\u0131n yenilenen kira d\u00f6nemlerinde uygulanacak kira bedeline ili\u015fkin anla\u015fmalar\u0131, bir \u00f6nceki kira y\u0131l\u0131nda t\u00fcketici fiyat endeksindeki oniki ayl\u0131k ortalamalara g\u00f6re de\u011fi\u015fim oran\u0131n\u0131 ge\u00e7memek ko\u015fuluyla ge\u00e7erlidir. Bu kural, bir y\u0131ldan daha uzun s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde de uygulan\u0131r.<\/em><\/p>\n Taraflarca bu konuda bir anla\u015fma yap\u0131lmam\u0131\u015fsa, kira bedeli, bir \u00f6nceki kira y\u0131l\u0131n\u0131n t\u00fcketici fiyat endeksindeki oniki ayl\u0131k ortalamalara g\u00f6re de\u011fi\u015fim oran\u0131n\u0131 ge\u00e7memek ko\u015fuluyla h\u00e2kim taraf\u0131ndan, kiralanan\u0131n durumu g\u00f6z \u00f6n\u00fcne al\u0131narak hakkaniyete g\u00f6re belirlenir.<\/em><\/p>\n Taraflarca bu konuda bir anla\u015fma yap\u0131l\u0131p yap\u0131lmad\u0131\u011f\u0131na bak\u0131lmaks\u0131z\u0131n, be\u015f y\u0131ldan uzun s\u00fcreli veya be\u015f y\u0131ldan sonra yenilenen kira s\u00f6zle\u015fmelerinde ve bundan sonraki her be\u015f y\u0131l\u0131n sonunda, yeni kira y\u0131l\u0131nda uygulanacak kira bedeli, h\u00e2kim taraf\u0131ndan t\u00fcketici fiyat endeksindeki oniki ayl\u0131k ortalamalara g\u00f6re de\u011fi\u015fim oran\u0131, kiralanan\u0131n durumu ve emsal kira bedelleri g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde tutularak hakkaniyete uygun bi\u00e7imde belirlenir. Her be\u015f y\u0131ldan sonraki kira y\u0131l\u0131nda bu bi\u00e7imde belirlenen kira bedeli, \u00f6nceki f\u0131kralarda yer alan ilkelere g\u00f6re de\u011fi\u015ftirilebilir. <\/em><\/p>\n S\u00f6zle\u015fmede kira bedeli yabanc\u0131 para olarak kararla\u015ft\u0131r\u0131lm\u0131\u015fsa 20\/2\/1930 tarihli ve 1567 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Paras\u0131n\u0131n K\u0131ymetini Koruma Hakk\u0131nda Kanun h\u00fck\u00fcmleri sakl\u0131 kalmak \u015fart\u0131yla, be\u015f y\u0131l ge\u00e7medik\u00e7e kira bedelinde de\u011fi\u015fiklik yap\u0131lamaz. Ancak, bu Kanunun, \u201cA\u015f\u0131r\u0131 ifa g\u00fc\u00e7l\u00fc\u011f\u00fc\u201d ba\u015fl\u0131kl\u0131 138 inci maddesi h\u00fckm\u00fc sakl\u0131d\u0131r. Be\u015f y\u0131l ge\u00e7tikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabanc\u0131 paran\u0131n de\u011ferindeki de\u011fi\u015fiklikler de g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde tutularak \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc f\u0131kra h\u00fckm\u00fc uygulan\u0131r.<\/em><\/p>\n Kira bedelinin tespiti konusunda eBK ve bu kanun d\u00f6nemindeki yerle\u015fik Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131nda hak ve nefaset ilkeleri do\u011frultusunda rayice g\u00f6re kira bedelinin belirlenmesi esas al\u0131nm\u0131\u015f olmakla birlikte, TBK ile getirilen d\u00fczenlemeyle beraber kira s\u00f6zle\u015fmelerinde uygulanacak azami art\u0131\u015f h\u00fck\u00fcm alt\u0131na al\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Buna g\u00f6re kira bedelinde yap\u0131lacak art\u0131\u015flarda azami s\u0131n\u0131r bir \u00f6nceki kira d\u00f6nemindeki t\u00fcketici fiyat endeksindeki on iki ayl\u0131k ortalamalara g\u00f6re de\u011fi\u015fim esas al\u0131nacak \u015fekilde de\u011fi\u015ftirilmi\u015ftir. Ticari kira ili\u015fkilerinde azami art\u0131\u015f s\u0131n\u0131r\u0131 mevzuat kapsam\u0131nda belirlenmedi\u011finden 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmam\u0131\u015f olup pratikte, kiraya verenler buna dayanarak olduk\u00e7a y\u00fcksek oranlarda kira art\u0131\u015f\u0131 belirleyebilmi\u015f ve bu durum da \u00e7o\u011fu zaman kirac\u0131lar\u0131n kira bedeli \u00f6deme zorluklar\u0131yla kar\u015f\u0131la\u015fmalar\u0131na ve uyarlama talep etmelerine sebebiyet vermi\u015ftir. Mevcut durumda tacir olarak say\u0131lan ki\u015filer ile \u00f6zel hukuk ve kamu hukuku t\u00fczel ki\u015filerinin kirac\u0131 oldu\u011fu kira s\u00f6zle\u015fmelerinde uygulanmayan s\u00f6z konusu h\u00fck\u00fcm 01.07.2020 tarihinden uygulanmaya ba\u015flayacak ve ticari kira s\u00f6zle\u015fmeleri bak\u0131m\u0131ndan da kira bedelinin belirlenmesi konusunda baz\u0131 s\u0131n\u0131rlamalar s\u00f6z konusu olacakt\u0131r.<\/p>\n \u0130lgili maddenin son f\u0131kras\u0131nda yer verilen kira bedelinin yabanc\u0131 para olarak kararla\u015ft\u0131r\u0131lmas\u0131 noktas\u0131nda, TBK y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girdikten 6 y\u0131l sonra 16.11.2018 tarihli 30597 say\u0131l\u0131 Resmi Gazete\u2019de yay\u0131mlanarak y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren 2008-32\/34 T\u00fcrk Paras\u0131 K\u0131ymetini Koruma Hakk\u0131nda 32 Say\u0131l\u0131 Karara \u0130li\u015fkin Tebli\u011f\u2019in 8. maddesinde \u201cT\u00fcrkiye\u2019de yerle\u015fik ki\u015filer kendi aralar\u0131nda akdedecekleri; konusu yurt i\u00e7inde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015f yeri d\u00e2hil gayrimenkul kiralama s\u00f6zle\u015fmelerinde s\u00f6zle\u015fme bedelini ve bu s\u00f6zle\u015fmelerden kaynaklanan di\u011fer \u00f6deme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini d\u00f6viz cinsinden veya d\u00f6vize endeksli olarak kararla\u015ft\u0131ramazlar.\u201d h\u00fckm\u00fc \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015f; ancak devam eden f\u0131kralar ile s\u00f6z konusu kurala baz\u0131 istisnalar getirilmi\u015ftir. Bu sebeple yabanc\u0131 para cinsinden akdedilecek ticari kira s\u00f6zle\u015fmelerinin s\u00f6z konusu istisnalar kapsam\u0131nda olup olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n de\u011ferlendirilmesi gerekmektedir.<\/p>\n MADDE 346: <\/strong>Kirac\u0131ya, kira bedeli ve yan giderler d\u0131\u015f\u0131nda ba\u015fka bir \u00f6deme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc getirilemez. \u00d6zellikle, kira bedelinin zaman\u0131nda \u00f6denmemesi h\u00e2linde ceza ko\u015fulu \u00f6denece\u011fine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olaca\u011f\u0131na ili\u015fkin anla\u015fmalar ge\u00e7ersizdir.<\/em><\/p>\n \u0130lgili madde ile kirac\u0131ya kira bedeli ve yan giderler d\u0131\u015f\u0131nda ba\u015fka bir \u00f6deme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc getirilemeyece\u011fi kabul edilmi\u015f, kira bedelinin zaman\u0131nda \u00f6denmemesi halinde ceza ko\u015fulu \u00f6denece\u011fine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olaca\u011f\u0131na ili\u015fkin anla\u015fmalar\u0131n ge\u00e7ersiz oldu\u011fu vurgulanm\u0131\u015ft\u0131r. Bununla beraber kira bedelinin \u00f6denmesinde temerr\u00fcde d\u00fc\u015f\u00fclmesi sonucunda g\u00fcndeme gelecek faizler ile alakal\u0131 d\u00fczenlemeler yap\u0131labilmesi m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr. Bu kapsamda 01.07.2020 tarihi itibariyle tacir ki\u015filerin kirac\u0131 oldu\u011fu kira s\u00f6zle\u015fmeleri bak\u0131m\u0131ndan da kirac\u0131 aleyhine vadeden \u00f6nce muacceliyet veya cezai \u015fart d\u00fczenlemelerine yer verilmesi m\u00fcmk\u00fcn olmayacakt\u0131r.<\/p>\n MADDE 354: <\/strong>Dava yoluyla kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erdirilmesine ili\u015fkin h\u00fck\u00fcmler, kirac\u0131 aleyhine de\u011fi\u015ftirilemez.<\/em><\/p>\n \u0130lgili madde, dava yoluyla dahi kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erdirilmesi sebeplerinin kirac\u0131 aleyhine de\u011fi\u015ftirilemeyece\u011fini h\u00fck\u00fcm alt\u0131na almaktad\u0131r.<\/p>\n S\u00d6Z KONUSU H\u00dcK\u00dcMLER\u0130N UYGULANMASI <\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Erteleme s\u00fcresi sona erdi\u011finde s\u00f6z konusu maddelerin nas\u0131l uygulanaca\u011f\u0131 hakk\u0131nda doktrinde \u00e7e\u015fitli g\u00f6r\u00fc\u015fler bulunmaktad\u0131r. Bu \u00e7er\u00e7evede baz\u0131 maddelerin derhal uygulanaca\u011f\u0131 baz\u0131 maddelerin ise gelece\u011fe etkili \u015fekilde uygulanaca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcnde g\u00f6r\u00fc\u015fler mevcuttur. Bu kapsamda:<\/p>\n -TBK m. 323 konusunda doktrinde yer alan bir g\u00f6r\u00fc\u015f, s\u00f6z konusu h\u00fckm\u00fcn s\u00f6zle\u015fmenin devrini d\u00fczenliyor olu\u015fu ve bu \u00e7er\u00e7evede bir sona erme halini i\u00e7eriyor olmas\u0131 gerek\u00e7esiyle, bir di\u011fer g\u00f6r\u00fc\u015f ise s\u00f6zle\u015fmenin devri durumunun s\u00f6zle\u015fmenin sona ermesi niteli\u011fini haiz olmay\u0131p s\u00f6zle\u015fmenin, devralan kirac\u0131yla, ge\u00e7mi\u015fe etkili olarak devam etmekte olmas\u0131 sebebiyle d\u00fczenlemenin derhal y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesi gerekti\u011fini savunmaktad\u0131r. Bir ba\u015fka g\u00f6r\u00fc\u015f ise s\u00f6z konusu maddenin, di\u011fer g\u00f6r\u00fc\u015fle paralel \u015fekilde, 01.07.2020\u2019den itibaren derhal y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girece\u011fini savunuyor olmakla birlikte, bu durumun ger\u00e7ekle\u015fece\u011fini savunmaktad\u0131r. Bu g\u00f6r\u00fc\u015fler \u00e7er\u00e7evesinde erteleme d\u00f6neminde akdedilen s\u00f6zle\u015fmeler bak\u0131m\u0131ndan da kiraya veren hakl\u0131 bir sebep olmad\u0131k\u00e7a i\u015fyeri kiras\u0131n\u0131n devrine r\u0131za g\u00f6stermekten ka\u00e7\u0131namayacakt\u0131r.<\/p>\n -TBK m. 325 h\u00fckm\u00fc ise kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme halini d\u00fczenledi\u011fi i\u00e7in derhal y\u00fcr\u00fcrl\u00fck ilkesine tabi olmas\u0131 sebebiyle 01.07.2020\u2019den sonra i\u015fyeri kirac\u0131lar\u0131 bak\u0131m\u0131ndan derhal uygulanacakt\u0131r. Di\u011fer bir sona erme hali olan TBK m. 331 h\u00fckm\u00fc i\u00e7in de ayn\u0131 sonuca var\u0131lmas\u0131 gerekecektir.<\/p>\n -TBK m. 340 bak\u0131m\u0131ndan erteleme s\u00fcresi i\u00e7inde ba\u011flant\u0131l\u0131 s\u00f6zle\u015fme yasaklanmad\u0131\u011f\u0131na g\u00f6re, bu d\u00f6nemde yap\u0131lm\u0131\u015f s\u00f6zle\u015fmeler de 01.07.2020\u2019den sonra da ge\u00e7erlili\u011fini s\u00fcrd\u00fcrecek, h\u00fck\u00fcm ge\u00e7mi\u015fe etkili olmayacakt\u0131r. TBK m. 342 h\u00fckm\u00fc a\u00e7\u0131s\u0131ndan da erteleme d\u00f6nemindeki depozito anla\u015fmalar\u0131, 01.07.2020\u2019den sonra da ge\u00e7erlili\u011fini s\u00fcrd\u00fcrecek, kirac\u0131, depozitonun miktar y\u00f6n\u00fcnden TBK m. 342\u2019ye ayk\u0131r\u0131 oldu\u011funu veya bankaya yat\u0131r\u0131lmas\u0131 gerekti\u011fini iddia edemeyecektir.<\/p>\n -TBK m. 344 h\u00fckm\u00fc, kamu d\u00fczenine ili\u015fkin oldu\u011fundan erteleme d\u00f6neminde yap\u0131lan kira s\u00f6zle\u015fmelerine 01.07.2020\u2019den itibaren derhal uygulanmaya ba\u015flanacakt\u0131r. B\u00f6ylece 01.07.2020\u2019den itibaren s\u00f6zle\u015fmede aksi \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015f olsa bile, art\u0131\u015f oran\u0131 oniki ayl\u0131k T\u00dcFE ortalamas\u0131n\u0131 ge\u00e7emeyecek, yabanc\u0131 para kiralar\u0131nda da be\u015f y\u0131l ge\u00e7medik\u00e7e art\u0131\u015f uygulanmayacakt\u0131r. TBK m. 346 h\u00fckm\u00fc de kamu d\u00fczenine ili\u015fkin oldu\u011fundan 01.07.2020\u2019den itibaren, kirac\u0131 aleyhine \u00f6ng\u00f6r\u00fclen kira bedeli ve yan giderler d\u0131\u015f\u0131ndaki di\u011fer \u00f6deme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckleri getiren s\u00f6zle\u015fmelerde bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fckler ortadan kalkacak, muacceliyet kay\u0131tlar\u0131 ve ceza\u00ee \u015fartlar da -kendili\u011finden ge\u00e7ersiz olacakt\u0131r.<\/p>\n Bu g\u00f6r\u00fc\u015flerin yan\u0131 s\u0131ra s\u00f6z konusu maddelerin 1 Temmuz 2012 tarihinde y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmi\u015f olmas\u0131, bu maddelerin, kirac\u0131n\u0131n T\u00fcrk Ticaret Kanunu h\u00fck\u00fcmleri gere\u011fince tacir say\u0131lan ki\u015filerden ya da \u00f6zel hukuk veya kamu hukuku t\u00fczel ki\u015filerinden olmad\u0131\u011f\u0131 kira ili\u015fkilerinde halihaz\u0131rda uygulan\u0131yor olmas\u0131 bu kapsamda yeni ihdas edilen maddeler olmamalar\u0131 sebebiyle, ticari kira ili\u015fkileri bak\u0131m\u0131ndan derhal ve uygulanmas\u0131 gerekti\u011fini savunan g\u00f6r\u00fc\u015flerin tam aksi y\u00f6n\u00fcnde s\u00f6z konusu maddelerin ertelenmesindeki ama\u00e7 ile maddelerin y\u00fcr\u00fcrl\u00fck tarihinin 1 Temmuz 2020 olarak belirlenmesi ve geriye y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fcn yaln\u0131zca bu y\u00f6nde a\u00e7\u0131k bir h\u00fckm\u00fcn bulunmas\u0131 halinde s\u00f6z konusu olabilece\u011finden hareketle ilgili maddelerin 1 Temmuz 2020 tarihinden \u00f6nce akdedilen s\u00f6zle\u015fmeler a\u00e7\u0131s\u0131ndan uygulanamayaca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcnde g\u00f6r\u00fc\u015fler de mevcuttur.<\/p>\n A\u00e7\u0131klananlar do\u011frultusunda anla\u015f\u0131laca\u011f\u0131 \u00fczere Ticari Kira \u0130li\u015fkileri bak\u0131m\u0131ndan y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc 8 y\u0131l ertelenerek 1 Temmuz 2020 olarak belirlenen TBK h\u00fck\u00fcmlerinin uygulamada yarataca\u011f\u0131 etki konusunda belirsizlikler bulunmaktad\u0131r. S\u00f6z konusu h\u00fck\u00fcmlerin ne \u015fekilde uygulama alan\u0131 bulaca\u011f\u0131 1 Temmuz 2020 sonras\u0131nda al\u0131nacak yarg\u0131 kararlar\u0131 ve bu kararlara ili\u015fkin Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131 ile netle\u015fecektir.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Yazarlar: Olcayto DO\u011eAN\u00c7EL\u0130K, MBA \u2013 Ay\u00e7a EK\u015e\u0130\u2013 Bolay\u0131r & Do\u011fan\u00e7elik Avukatl\u0131k B\u00fcrosu 1 Temmuz 2012 y\u0131l\u0131nda y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe giren 6098 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nda (TBK) yer alan ve kirac\u0131n\u0131n T\u00fcrk Ticaret Kanunu (TTK) h\u00fck\u00fcmleri gere\u011fince tacir say\u0131lan ki\u015filerden ya da \u00f6zel hukuk veya kamu hukuku t\u00fczel ki\u015filerinden oldu\u011fu ve kiralanan yerin i\u015fyeri oldu\u011fu kira ili\u015fkileri (Ticari… \u0130\u015fyeri Kira S\u00f6zle\u015fmelerinde Yeni D\u00f6nem: 1 Temmuz 2020 Tarihinde Y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe Giren 6098 Say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu H\u00fck\u00fcmleri<\/span><\/a><\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2220,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"neve_meta_sidebar":"","neve_meta_container":"","neve_meta_enable_content_width":"","neve_meta_content_width":0,"neve_meta_title_alignment":"","neve_meta_author_avatar":"","neve_post_elements_order":"","neve_meta_disable_header":"","neve_meta_disable_footer":"","neve_meta_disable_title":"","neve_meta_reading_time":"","_themeisle_gutenberg_block_has_review":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-766","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-genel-makaleler"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/766","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=766"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/766\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2243,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/766\/revisions\/2243"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2220"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=766"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=766"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bolayirdogancelik.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=766"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n