Yazarlar: T. Gökmen BOLAYIR, MBA – Pelinsu BÜYÜKSARAÇ – Cansu YÜCEL – Bolayır & Doğançelik Avukatlık Bürosu

Dünya çapında etkisini gösteren Koronavirüs (Covid-19) pandemisi, bireylerin ve toplumun sağlığını tehdit etmesinin yanı sıra hayatın olağan akışına, ticari hayata ve dolayısıyla ekonomik koşullara etki etmektedir. Söz konusu salgın hastalığın bulaşma hızının azaltılması anlamında bireylerin arasındaki mesafenin artırılması ile sosyal anlamda etkileşimin en aza indirilmesi gerekliliği karşısında alınan önlemlerin ve getirilen yasal düzenlemelerin kira sözleşmelerine etkisi ve sözleşmeler kapsamında tarafların hak ve yükümlülüklerinin neler olacağına ilişkin etkileri tartışılmaktadır. Zira, gerek idari bir karar çerçevesinde faaliyetlerine ara verilen iş yerleri gerekse salgın hastalık riski sebebiyle sosyal mesafenin azaltılması amacı ile kamuoyuna duyurulan tedbirler neticesinde faaliyetlerine ara verilmese dahi dolaylı tedbirler sebebiyle kazançlarında ciddi bir düşüş yaşayan iş yerlerinin bulunduğu gözetildiğinde her bir somut olay açısından farklı değerlendirme yapılacağını  belirtmek yerinde olacaktır.

Öncelikle idari bakımdan alınan önlemler kronolojik olarak incelendiğinde; ilk olarak T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından 15.03.2020-18.03.2020 tarihli genelgeler ile bazı iş yerlerinin geçici süreyle faaliyetine ara verilmiş ve ülke çapında toplam 149.382 iş yerinin bu tedbirler kapsamında değerlendirildiği Bakanlık resmi web sitesi üzerinden de duyurulmuştur[1]. Devam eden süreçte faaliyetlerine ara verilmemiş olan içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri iş yerlerinin 81 ile gönderilen 21.03.2020 tarihli genelge ile sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet vereceği ve berber, kuaför, güzellik merkezlerinin de faaliyetlerine geçici bir süre ile ara vereceği duyurulmuştur. Akabinde 22.03.2020 tarihli ve 31076 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2279 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 30.04.2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiş ve son olarak 26.03.2020 tarihli ve 31080 sayılı 1. Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 01.03.2020 ila 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen iş yeri kira bedellerinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır. İdari tedbirlerin yanı sıra T.C. Cumhurbaşkanlığı ve T.C. Sağlık Bakanlığı Bilim Kurulu ile sair diğer kurumlarca kamuoyuna yönelik mevcut pandeminin etkilerini azaltma amacı ile “Mecburi Bir Hal Bulunmadıkça Evden Çıkılmaması” yönündeki açıklamalar neticesinde herhangi bir idari yaptırım olmaksızın bazı iş yerleri de ticari hayatın bir ögesi olan tüketicilerin evlerinde bulunması neticesinde faaliyetlerine sağlıklı bir biçimde devam edememiş ve faaliyetlerine ara verme yahut çalışma sürelerini azaltma kararı almışlardır.

Kira sözleşmesinin tanımı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. madde hükmü ile yapılmış olup, kiralayanın asli olarak “kiralananın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanılmasını kiracıya bırakma”, kiracının ise “kararlaştırılan kira bedelini ödeme” yükümlülüğü bulunduğu öngörülmüştür. Devamında ise kiralayanın “kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla” yükümlü olduğuna işaret edilmiş olup, söz konusu hususun, halihazırda alınmış olan idari kararlar neticesinde faaliyetleri durdurulan iş yerleri nezdinde kiralayan tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı görülmektedir. Bu noktada belirtilen yükümlülüğün yerine getirilememesinde kiralayanın kusurunun bulunmadığından söz edilebilecek olup, TBK’nın 136. maddesi ile düzenlenen kusursuz ifa imkansızlığı müessesesinin uygulama alanı bulabileceği düşünülecektir. Anılan hüküm incelendiğinde, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme tipi olan Kira Sözleşmesinin kiralayan tarafının yükümlülüğünün kusursuz olarak ifa imkansızlığına uğraması dolayısıyla kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğünün ortadan kalkacağı ve tarafların elde ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermek zorunda kalacakları sonucuna ulaşılmaktadır. İmkansızlığın varlığından söz edebilmek için kiralanan iş yerinde gerçekleştirilecek olan faaliyetin T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan ek genelgeler ile yasaklanan faaliyetlerin kapsamında olması ve bu faaliyetin kiralanan iş yerinde gerçekleştirileceği hususunun açıkça taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde belirtilmiş olması gerekmektedir. Ancak bu noktada, incelenmesi gereken bir diğer ayrım ise ifa imkansızlığının geçici mi yoksa sürekli mi olduğudur. Anılan hükmün sürekli ifa imkansızlığı halini düzenlemekte olduğu açıktır.

Halihazırda kira sözleşmesi taraflarının muhatap olduğu Koronavirüs pandemisi nedeniyle alınan tedbirler çerçevesinde söz konusu durumun geçici imkansızlık durumuna sebebiyet vereceğinden de söz edilebilecektir. Bu noktada Yargıtay’ın geçici ifa imkansızlığı durumunda ifa tarihinin, ifa imkansızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar erteleneceği ve akde tahammül süresinin somut olay bazında ele alınması gerektiği yönünde içtihat geliştirdiği görülmektedir.[2]  Somut pandemi bazında ifanın ne zaman gerçekleştirilebilir olacağına ilişkin bir tespit yapmak mümkün bulunmamaktadır. Bu bağlamda geçici ifa imkansızlığından ziyade sürekli ifa imkansızlığının söz konusu olduğu, bu doğrultuda kiralayanın “kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma” yükümlülüğünün ifa imkansızlığı sebebiyle yerine getirilemediğinin kabulü halinde kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğünün ortadan kalkacağı sonucuna ulaşılacaktır.

Mevcut durumunun TBK’nın 137. maddesi kapsamında kısmi ifa imkansızlığına da sebebiyet verdiği düşünülebilir. Zira kiracılar her ne kadar kiralanan taşınmazlarda ticari faaliyetlerine devam edemiyor olsa da anılan faaliyetlere yönelik her nevi mal ve teçhizatlarını kiralanan taşınmazlarda bulundurmaya devam etmekte, kiralanandan faydalanmaya ara verilmemektedir. Ancak bu halde kiracılar için kira ödeme yükümlülüğünün kısmen ifası yoluna gidileceği takdirde kiraya verenin onayının arandığı ve dolayısıyla tarafların karşılıklı irade beyanlarının bu noktada uyuşması gerekliliği amir hükmün lafzında açıkça belirtilmektedir.

Uygulamada taraflar arasında akdedilen konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiralananın faaliyet türüne ilişkin bir saptamanın yer almaması durumu ile sıklıkla karşılaşılması kuvvetle muhtemel olup, bu halde kiralayanın, kiralanan taşınmazda hangi faaliyet alanında eylemlerine devam ettiği yönünde bir denetim yükümlülüğü bulunmadığından yayımlanan genelgeler doğrultusunda faaliyetlerine ara verilen iş yerleri neticesinde kiralayanın “kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma” yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirebildiğinden bahsedilemeyecek, TBK’nın 301. madde hükmüne aykırılık gündeme gelmeyecektir. Dolayısıyla kiralayanın yükümlülüklerini yerine getirdiği ve bu doğrultuda kiracının da kira bedelini ödeme yükümlülüğünün devam ettiğinin kabulü mümkün bulunmamaktadır. Ancak bu noktada kiracı, kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesinin sebebi olarak TBK m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğünü gündeme getirebilecek ve kira sözleşmesinin akdedildiği esnada öngörülemeyecek olağanüstü bir durumun meydana geldiğini, bu durumun kendisinden kaynaklanmadığını, sözleşmenin akdedildiği sırada var olan şartların kendisi aleyhine değiştiğini ve kendisinden beklenemeyecek şekilde ifanın ağırlaştığını ileri sürerek hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir. Ancak bu halde de kira sözleşmesinin mevcut duruma uyarlanmasını bekleyen kiracıyı kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiralanan iş yerinin tahliyesi ve ödenmeyen kira bedellerine ilişkin icra takibi tehlikesi beklemektedir. Bu noktada hatırlatmak gerekir ki yukarıda bahsi geçen TBK hükümleri yalnızca iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin öngörülmemiş olup, konut kira sözleşmelerinde de gündeme gelebilecektir.

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin kira bedellerinin ödenmesine dair etkileri incelendiğinde; anılan düzenlemenin yalnızca iş yeri kiralarına ilişkin olduğu, konut kiraları bağlamında etkisinin bulunmadığı ve iş yeri kiralarının ödenmemesini meşru kılmak amacını değil, ödemelerin 30.06.2020 tarihine kadar ertelenebilmesi imkanını tanıdığı hususlarını belirtmekle birlikte TBK’nın 315. maddesi ile öngörülen kira bedellerinin ya da yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde kiracının da kiraya veren tarafından kendisine  sözleşmeyi fesih hakkının ve TBK’nın 352. madde hükmü ile öngörülen kiralanan iş yerinin tahliyesi talebiyle dava ikame etme hakkının askıya alındığı belirtilmektedir. Anılan mevzuat hükmüne göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiralayan, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu bağlamda 7226 sayılı Kanun ile getirilen hüküm doğrultusunda 01.03.2020 ila 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedellerinin ödenmemesi üzerine, kiralayanlarca kiracılara yapılacak ihtarlar haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecek ve kiralayanlar tahliye davası açma imkanına sahip olmayacaktır. Ancak belirtilen süre sonunda ödenmeyen kira bedellerine ilişkin kiracılara karşı icra takipleri gündeme gelebilecektir.

Bu kapsamda da 2279 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 30.4.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına karar verilmiş olup yine 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1/1-b maddesi uyarınca; söz konusu icra takiplerinin başlatılmasına ilişkin işlemlerin 22.03.2020 ila 30.04.2020 tarihi aralığında durdurulmasına karar verildiği belirtilmiştir. Buna göre, kiracının kira bedeline ilişkin temerrüde düşmesi durumunda, en erken 01.05.2020 tarihi itibariyle geciken kira bedellerine ilişkin yasal faizi ile birlikte icra takibi başlatılabilecek olup, bu tarihten itibaren kira bedelinin ödenmesi için kiracıya gönderilen ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya en az 30 gün süre verilecek ve kiracının, kira bedelini belirlenen sürede ödemediği durumda, icra takibi kesinleşecek ve takibe tercih edilen yol ile (haciz/ihtiyati haciz vb.) devam edilecektir. Ancak bedelin ödenmemesi, sözleşmenin feshi yahut kiralananın tahliyesi sebebi olmayacaktır.

Diğer taraftan yalnızca kira sözleşmelerinde değil neredeyse her tip sözleşmede kaçınılamaz ve öngörülemez bir hal olarak düzenlenen mücbir sebep maddelerinin Koronavirüs pandemisi dönemindeki öneminden de bahsetmek yerinde olacaktır. Mücbir sebep, borcun ifâsına engel olan ve herhangi bir kimse tarafından alınacak tedbirlere rağmen önüne geçilmesine imkân olmayan, beklenmedik, harici ve borçlunun iradesi dışında meydana gelen bir olay olup, genellikle uygulamada sözleşmelerle öngörülen mücbir sebep hallerinin tahdidi biçimde sayılarak sınırlandırıldığından söz edilebilecektir. Ancak konuya ilişkin Yargıtay’ın bir kararında; “Sözleşmenin 27. maddesinde süreye etki edecek mücbir sebepler sayılmıştır. Bu sebepler arasında hükümet tasarrufuna da yer verilmiştir. Her ne kadar 2001 yılı Şubat ayındaki fiyat ayarlamaları sözleşmenin 27. maddesindeki Hükümet tasarrufu olarak nitelendirilemez ise de mücbir sebepleri bu maddede sayılan hallerle sınırlamak da doğru olmayacaktır.”[3] denilerek mücbir sebep hallerinin sözleşmede tahdidi olarak sayılmasından ziyade somut olay özelinde mücbir sebep hallerini irdelemenin yerinde olacağından söz edilmektedir. Bu halde şayet kira sözleşmesinde mücbir sebep hallerinde tarafların yükümlülüklerinin askıya alınabileceği yönünde bir düzenleme mevcut ise bu hususun da taraflar bakımından bağlayıcılığının gündeme gelebileceğinden bahsetmek mümkün olacaktır.

Netice itibariyle, Koronavirüs pandemisine ilişkin alınan önlemlerin kira sözleşmelerine etkileri doğrultusunda kiralayanın, kiralanan taşınmazı elverişli bir durumda bulundurma yükümlüğünü yerine getirmesinin ifa imkansızlığına sebebiyet vermediği durumda, gerek idari kararlar gerekse önleyici öneriler kapsamında kiracı faaliyet gösterememesine ve kazanç elde edememesine rağmen kira bedelini ödemek zorunda kalacağından, ortaya çıkan bu olumsuz duruma kiracı katlanmakta; buna karşın geçici ifa imkansızlığının var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkansızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden yahut aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira sözleşmesinde yer alan kira ödeme yahut yan edimlere katılma yükümlülüğünün uyarlanmasına yönelik dava açabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiralayan katlanmak zorunda bırakılmaktadır. Bu süreç içerisinde kiracıların kira ve aidat gibi ödemeleri ihtirazi kayıtla yapmaları, yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir. İçinde bulunulan duruma 7226 sayılı Kanun’un getirdiği yenilikler açısından bakıldığında, iş yeri kira bedellerinin ödenmesinin 30.06.2020 tarihine kadar ödenmemesinin kiralayana sözleşmeyi fesih hakkı vermeyeceği ve söz konusu askı sürecinde kiralayanın tahliye talebiyle dava ikame etme hakkını belirli bir süre kullanamayacağını düzenlediği görülmekte, ancak ödenmeyen kira bedellerine ilişkin yurt genelinde başlatılacak icra takip işlemlerinin 30.04.2020 tarihine kadar durdurulması sebebiyle  en erken 01.05.2020 tarihi itibariyle icra takibi başlatabileceği sonucu ortaya çıkmaktadır.

[1] https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri-genelgesi-kapsaminda-149382-is-yeri-gecici-sureligine-faaliyetlerine-ara-verdi

[2] Yargıtay H.G.K. 28.4.2010 tarihli, 2010/193 E. ve 2010/235 K. sayılı ilamı

[3] Yargıtay H.G.K 06.12.2017 tarihli, 2017/2821 E. ve 2017/1552 K. sayılı ilamı